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卤虫属:单方违约租赁合同未到期也能提前解除
2018-11-23 尚格法律人

原告王某诉称,2013年3月,原、被告签订《南昌市房屋租赁合同》一份,约定:原告将坐落于南昌市红谷滩区江信国际花园某栋的房屋(面积87.88平方米)出租给被告涂某,租赁期为36个月,自2013年3月27日起至2016年3月26日止;第一年每月租金1万元,第二年每月租金调整为11000元,第三年每月租金调整为12100元;租金为每两月一付,先付租金后使用,并于当月27日付清。合同签订后,原告按约交付了房屋,但被告自2014年11月开始,一直未按合同约定支付租金,至起诉之日已累计拖欠租金50200元。此外,经原告了解,被告的物业费及水电费等也存在严重拖欠现象。由于被告严重违约,原告已依法通知被告解除双方的租赁合同,被告却以挂断电话或不接电话、拒收函件等粗暴态度对待原告。为此,原告诉至法院,请求判令:1.解除原、被告之间的租赁合同,被告将承租的房屋交还原告;2.被告向原告支付自2014年11月开始至归还房屋止,拖欠的租金(至起诉日止暂计为50200元)及使用费,欠交部分按同期银行贷款计算利息;3.被告支付原告违约金1万元;4.被告履行合同约定义务,缴清欠付的物业、水电等费用;5.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称,租赁合同尚未到期,被告不同意解除房屋租赁合同;租赁房屋所在地正在进行道路维修,严重影响被告的正常经营,从情势变更或不可抗力原则出发,应当对房屋租金进行适当减免,或延长租期以弥补被告的损失。基于上述原因,被告未支付租金存在不可抗力因素,故不应承担违约金,且原告既主张了违约金又主张了利息,不符合法律规定。原告主张物业费、水电费等,未提供证据。被告正在积极筹措资金,所欠的租金一定会支付给原告。

法院在审理该案后认为,原、被告签订的《南昌市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示,且形式及内容均未违反相关法律的禁止性规定,属合法有效,双方均应按约履行各自合同义务。原告交付租赁物后,被告未按约支付租金,属违约。原告以被告违约为由,根据合同约定解除双方租赁合同关系,法院予以支持。截至2015年5月26日,被告拖欠原告的租金45200元,及自2015年5月27日起至返还房屋之日止发生的房屋使用费(参照租金标准,按12100元/月计算),被告应支付给原告。原告主张被告支付违约金1万元并按银行贷款利率承担逾期付款利息,符合双方合同约定及法律规定,法院予以支持,其中违约金1万元,根据双方合同约定,应由被告已付的租房押金1万元予以冲抵。被告辩称租赁期间因道路维修,严重影响了被告的正常经营,应当对房屋租金进行适当减免,因道路维修对被告的经营造成影响,属商业风险,故其辩解,于法无据,法院不予采信。据此,依法判决如下:

一、解除原告王某与被告涂某签订的《南昌市房屋租赁合同》,被告涂某于判决生效之日起十日内将南昌市红谷滩区红谷中大道788号江信国际花园某栋的房屋返还给原告王某。

二、被告涂某于判决生效之日起十日内支付原告王某租金45200元及房屋使用费(自2015年5月27日起至实际返还房屋之日止,按12100元/月计算)。

三、被告涂某支付原告王某违约金1万元(此款由押金直接冲抵)。

四、被告涂某于本判决生效之日起十日内支付原告王某逾期付款利息。

[点评]根据《合同法》规定:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租A-W以解除合同。为此,法院作出上述判決是符合法律规定的。

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